Pelelangan Proyek Konstruksi

Kriteria Desain dalam Penyelenggaraan Bangunan

1.5. Manajemen Pelaksanaan Konstruksi

1.6. Pelelangan Proyek Konstruksi

Pelelangan pelaksanaan suatu bangunan atau sering disebut tender dalam bidang pemborongan jasa konstruksi adalah salah satu sistem pengadaan bahan dan jasa. Tender pelaksanaan dilakukan oleh pemberi tugas/pemilik proyek dengan mengundang beberapa perusahaan kontraktor untuk mendapatkan satu pemenang yang mampu melaksanakan pekerjaan sesuai persyaratan yang ditentukan dengan harga yang wajar dan dapat dipertanggungjawabkan baik dari segi mutu maupun waktu pelaksanaannya.

1.6.1. Jenis Pelelangan

Jenis pelelangan berdasarkan kepemilikan dapat dibedakan atas:
a) Pelelangan proyek pemerintah
Pelelangan proyek pemerintah mengikuti Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah yang diatur dalam Keputusan Presiden Nomor 80 tahun 2003. Keputusan Presiden tersebut selanjutnya disertai dengan perubahan-perubahannya, yaitu:
− Keputusan Presiden Nomor 61 tahun 2004 tentang perubahan atas keputusan presiden nomor 80 tahun 2003
− Keputusan Presiden Nomor 32 tahun 2005 tentang perubahan kedua atas keputusan presiden nomor 80 tahun 2003
− Keputusan Presiden Nomor 70 tahun 2005 tentang perubahan ketiga atas keputusan presiden nomor 80 tahun 2003
− Keputusan Presiden Nomor 8 tahun 2006 tentang perubahan keempat atas keputusan presiden nomor 80 tahun 2003
− Keputusan Presiden Nomor 79 tahun 2006 tentang perubahan kelima atas keputusan presiden nomor 80 tahun 2003
− Keputusan Presiden Nomor 85 tahun 2006 tentang perubahan keenam atas keputusan presiden nomor 80 tahun 2003 Metode pengadaan barang/jasa pemerintah menurut pedoman pelaksanaan tersebut dapat dilakukan melalui:
− Pelelangan Umum, adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa yang dilakukan secara terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media massa dan papan pengumuman resmi sehingga masyarakat luas dan dunia usaha dapat mengikutinya.
− Pelelangan Terbatas, adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa dimana jumlah penyedia barang/jasa diyakini terbatas yaitu untuk pekerjaan yang kompleks.
− Pemilihan Langsung, adalah pemilihan penyedia barang/jasa yang dilakukan dengan membandingkan sebanyak-banyaknya penawaran, dan sekurang-kurangnya 3 (tiga) penawaran.
− Penunjukan Langsung, adalah pemilihan penyedia barang/jasa dengan cara penunjukkan langsung terhadap 1 (satu) penyedia barang/jasa dengan cara melakukan negosiasi baik teknis maupun biaya dengan harga yang wajar dan dapat dipertanggungjawabkan secara teknis.

Ditinjau dari sumber pendanaanya, tender dapat dilaksanakan melalui:
− International Competitive Bidding (ICB), pelelangan yang melibatkan kontraktor internasional, biasanya untuk proyek yang didanai pinjaman luar negeri (loan)
− Local Competitive Bidding (LCB), pelelangan proyek-proyek yang didanai loan luar negeri tetapi hanya melibatkan kontraktor lokal
− Pelelangan untuk proyek-proyek yang dibiayai dana APBN, APBD, maupun instansi-instansi BUMN

b) Pelelangan proyek–proyek swasta

Ketentuan tender proyek swasta biasanya diatur sendiri oleh masing-masing pemilik dengan tetap mengacu pada standar kontrak tertentu seperti misalnya standar Internasional.

Pada umumnya dilakukan dengan cara tender terbatas dengan mengundang beberapa kontraktor yang sudah dikenal. Perkembangan saat ini, pemilik (owner) mengundang beberapa calon kontraktor untuk melakukan presentasi kemampuan mereka dalam melaksanakan proyek yang ditenderkan. Setelah itu owner menilai dan bagi yang lulus akan diundang untuk mengikuti tender.

1.6.2. Dokumen Pelelangan

Berdasarkan standar nasional, dokumen tender meliputi:
− Undangan lelang
− Petunjuk kepada peserta lelang
− Formulir penawaran
− Syarat-syarat umum dan khusus yang akan ditetapkan dalam perjanjian
− Spesifikasi teknik
− Gambar tender
− Daftar item dan volume pekerjaan − Addendum

Berdasarkan standar internasional, dokumen tender umumnya terdiri dari:
− Instruksi kepada peserta tender (notice to bidders)
− Persyaratan tender (condition of tendering)
− Form surat penawaran (form of tender)
− Kondisi kontrak (general condition of contract)
− Spesifikasi teknik (technical specification)
− Gambar tender (tender drawing)
− Daftar item dan volume pekerjaan (bill of quantities)
− Addendum (segala tambahan dokumen yang bersifat mengubah dan atau melengkapi dokumen tender)

1.6.3. Kegiatan Pelelangan

Kegiatan tender proyek pemerintah, sesuai Keputusan Presiden Nomor 80 tahun 2003 beserta perubahannya seperti ditunjukan pada gambar, meliputi:
− Prakualifikasi, Kegiatan untuk menyeleksi peserta pelelangan yang memenuhi persyaratan bagi proyek yang ditenderkan.
− Undangan tender, untuk peserta lelang yang lulus prakualifiksasi menerima undangan untuk mengikuti pelelangan..
− Rapat penjelasan, dalam rapat penjelasan peserta tender berkesempatan untuk mempertanyakan ketentuan dalam dokumen tender yang kurang jelas dan yang dirasa memberatkan. Hasil rapat menjadi risalah rapat yang bersifat mengikat serta menjadi satu kesatuan dengan surat Perjanjian Pemborongan (kontrak) apabila peserta ditunjuk sebagai pemenang.

Gambar Urutan kegiatan pelaksanaan pelelangan

Sumber: Dipohusodo, 1996

− Peninjauan lapangan (site visite), dilakukan untuk membuat dasar pembuatan metode pelaksanaan pekerjaan (construction method) untuk menyusun harga penawaran yang benar.
− Pemasukan penawaran, melalui tahapan-tahapan perhitungan volume, perencanaan metode pelaksanaan, perhitungan biaya langsung, perhitungan biaya tak langsung, manajemen risiko, perhitungan harga penawaran, dan penyiapan dokumen-dokumen sebagai lampiran penawaran
− Pembukaan dokumen penawaran, pada waktu yang telah ditentukan, dihadapan peserta tender panitia menyatakan saat penyampaian dokumen penawaran telah ditutup, kemudian dilanjutkan dengan pembukaan dan pembacaan penawaran yang masuk sesuai dengan sistem yang ditetapkan.
− Evaluasi tender dan klarifikasi, yang akan memberikan tambahan penjelasan tentang penawaran, biasanya disampaikan kepada peserta tender secara bergantian. Dari hasil klarifikasi ini panitia membuat evaluasi untuk menetapkan pemenang tender
− Penetapan calon pemenang (letter of intent), yang ditentukan oleh panitia dalam suatu rapat. Hasilnya diumumkan kepada seluruh peserta tender.
− Masa sanggah, untuk tender proyek pemerintah, peserta tender yang tidak menang berhak mengajukan keberatan sampai dengan batas masa sanggah.
− Surat penunjukan pemenang (letter of award), yang dikeluarkan setelah tidak ada keberatan dari peserta tender.
− Surat perintah kerja (SPK/Notice of proceed), diterbitkan oleh pemimpin proyek kepada kontraktor untuk memulai pekerjaan persiapan. Biasanya dalam kurun waktu tertentu
− Kontrak (perjanjian pemborongan), dilakukan melalui proses negosiasi untuk membahas secara detil tentang pasal-pasal kontrak yang dapat diterima kedua belah pihak.

1.6.4. Jenis Kontrak

Pemilihan kontrak yang sesuai untuk suatu proyek konstruksi lebih didasarkan pada karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik proyek (owner), hal ini erat kaitannya dengan antisipasi dan penanganan risiko yang ada pada proyek tersebut. Dalam kontrak juga harus disebutkan dengan jelas jangka waktu penyelesaian proyek tersebut dan kewajiban yang harus dipenuhi kontraktor jika terjadi keterlambatan.

a) Jenis Kontrak Berdasarkan Metode Pembayaran

Berdasarkan metode pembayaran, jenis kontrak dapat dibedakan menjadi:

Kontrak Harga Satuan (Unit price Contract)
Penilaian harga setiap unit pekerjaan dilakukan sebelum konstruksi dimulai. Penentuan besarnya harga satuan harus mengakomodasi seluruh biaya yang mungkin terjadi (seperti biaya overhead, keuntungan, biaya tak terduga, dan biaya untuk mengantisipasi risiko). Perikatan terjadi terhadap harga satuan setiap jenis/item pekerjaan, sehingga kontraktor hanya perlu menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk setiap item dalam kontrak. Kelemahan kontrak jenis ini, pemilik proyek tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek selesai. Oleh sebab itu pemilik perlu melakukan pengukuran sendiri dan perhitungan kuantitas tiap unit perlu dilakukan secara akurat.
Jenis kontrak ini sesuai untuk proyek dengan estimasi kuantitas yang tidak dapat dilakukan dengan akurat, seperti pekerjaan tanah, jalan raya, pemasangan pipa dan sebagainya. Kontraktor banyak menggunakan metoda tidak seimbang (unbalanced), yaitu metoda dimana kontraktor mengajukan penawaran harga satuan tanpa mengubah harga keseluruhan untuk memperoleh keuntungan dalam proyek.

Kontrak Biaya Plus Jasa (Cost Plus Fee Contract)
Kontraktor akan menerima sejumlah pembayaran atas pengeluarannya ditambah sejumlah biaya overhead dan keuntungan yang umumnya didasarkan kepada persentase biaya yang dikeluarkan.

Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek sulit diestimasi secara akurat, dikarenakan perencanaan belum selesai tetapi proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat (emergency). Pada kondisi yang seperti itu maka ditunjuklah kontraktor yang mampu merancang dan melaksanakan perbaikan yang diperlukan dengan segera, penetapan biaya perancangan dan perbaikan dapat dihitung langsung ditambah fee untuk kontraktor/perancang. Kekurangan jenis kontrak ini, pemilik kurang dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan terjadi.

Penentuan fee untuk kontraktor pada jenis kontrak ini dapat dilakukan dengan cara:
o Jumlah tetap (cost plus fixed fee)
Pembayaran kepada kontraktor berupa biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan oleh kontraktor ditambah biaya umum (overhead cost) dan sejumlah keuntungan tetap (fixed fee). Kontrak semacam ini digunakan untuk pekerjaan yang sangat mendesak yang tidak memungkinkan mempersiapkan gambar rencana.

o Persentase biaya (cost plus percentage)
Kontraktor akan menerima kembali/ganti semua biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan dan kompensasi yang besarnya didasarkan persentase biaya nyata sesuai kesepakatan bersama dengan pemilik proyek. Kontrak jenis ini juga digunakan untuk pekerjaan mendesak yang tidak memungkinkan mempersiapkan gambar rencana, tetapi ada kecenderungan kontraktor memperlambat pekerjaannya untuk memperbesar biaya nyata agar kompensasi yang diterima menjadi lebih banyak.

o Jaminan biaya maksimum (cost plus fee with maximum guaranteed price)

Kontraktor akan menerima kembali semua biaya yang telah dikeluarkan ditambah dengan kompensasi yang besarnya berdasarkan persentase yang telah disepakati bersama dan dibatasi dalam jumlah maksimum tertentu.

Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump Sum Contract)
Kontrak jenis ini digunakan pada kondisi kontraktor akan membangun sebuah proyek sesuai rancangan yang ditetapkan pada suatu biaya tertentu. Jika terjadi perubahan yang menyebabkan terjadinya perubahan biaya, dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan pembayaran yang akan diberikan kepada kontraktor. Persyaratan utama untuk mengaplikasikan kontak jenis ini adalah perencanaan benar-benar telah selesai sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Jika anggaran biaya yang ada terbatas, maka kontrak jenis ini menjadi pilihan yang tepat. Pekerjaan konstruksi yang tepat untuk jenis kontrak ini antara lain pembangunan gedung.

Kelemahan pemakaian kontrak jenis ini adalah proses konstruksi yang akan tertunda karena menunggu selesainya perencanaan. 

Guaranteed Maximum Price Contract (GMP)
Kontrak antara pemilik proyek dengan kontraktor yang diikat oleh suatu harga maksimum tertentu untuk menyelesaikan seluruh lingkup pekerjaan yang dipersyaratkan oleh pemilik proyek.

b) Jenis Kontrak Berdasarkan Aspek Pembagian Tugas

Jenis kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas, antara lain adalah:

− Kontrak Rancang Bangun (Design and Build contract)
Pemilik hanya menentukan persyaratan-persyaratan yang diinginkan dalam KAK/TOR kepada kontraktor utama untuk nantinya dikembangkan dan dirinci. Kontraktor boleh menunjuk konsultan perencana yang lebih ahli, namun tanggung jawab sepenuhnya tetap pada kontraktor. Sistem kontrak ini dapat meperkecil resiko kesalahan perhitungan harga karena keterlibatan kontraktor dalam proses perencanaan cukup kuat.

− Kontrak Turnkey (Contractor’s Full Prefinancing Contract)
Kontraktor bertanggung jawab untuk membiayai seluruh biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek. Pembayaran kepada kontraktor akan dilakukan setelah bangunan diserahkan dan siap dioperasikan oleh pemilik. Sebagai jaminan pembayaran, kontraktor menerima surat jaminan bank senilai biaya pembangunan. Surat jaminan bank tersebut dapat dicairkan oleh kontraktor apabila pemilik gagal membayar pada waktu yang telah disepakati dan kewajiban kontraktor sudah dipenuhi semua.

− Engineering Procurement and Construction Contract (EPC) Sistem kontrak yang mencakup lingkup tanggung jawab Engeneering (perekayasaan), procurement (pengadaan), construction (konstruksi) dan commissioning (uji-coba operasi) sampai menghasilkan sistem yang mampu berproduksi, misalnya pada proyek pembangunan pabrik. 

 

Selengkapnya : Teknik Struktur Bangunan